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담당자님,,
"1인 2주택 소유자의 종부세,증여세와 양도세"의 세액 계산을
부탁드립니다.
집1채를 매각하든지 증여하든지 결정하기위하여
종부세, 양도세 및 증여세를 어느정도 예측하여야
처분할수 있기에 세액의 계산을 부탁드리고저 합니다.
주택의 소재지는 다음과 같습니다.
제1주택: 서울시 서초구 반포동 경남아파트 2-906호 (86년도구입, 84,500만원:국민은행12월26일)
제2주택: 서울시 마포구 도화동 현대1차 아파트 107-805호(93년도 재개발아파트 분양받음, 69,000만웡: 국민은행 12월 26일)
1) . 계속 2주택을 가지고 있을경우의 종부세
2) . 제2주택을 매각할경우 의 양도세
3) . 제2주택을 집사람에게 증여할경우의 증여세
위의 3조의 세금 계산을 부탁드리며,
세금계산 수수료가 필요하시다면
얼마정도 인지 알려주시기 바랍니다.
감사합니다.
이상익 배상
Lee Sang Ik, P.E / Dipl. HE
vice president
Dongshin Engineering & Consultants Co., Ltd. ( DECC)
Tel : +822-424-0851 ( ext.117 ) , +822-424-0560 (direct ) , Fax +822-424-0002, mobile : +8217-266-5924
e-mail: bigman03@naver.com, bigman27@dongshin-eng.co.kr
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이상익 님,
절세전략의 수립을 위해서는 보다 많은 자료에 대한 검토가 필요합니다.
1. 종부세 과세문제
종부세의 경우 2008년 부과된 내역이 있을 것이므로 2008년도 재산세 및 종부세 부과내역을 고려하여 향후 종부세를 추정할 수 있을 것으로 생각됩니다. 다만, 보다 상세한 추정을 원하시면 2008년 재산세 및 종부세 부과내역에 대한 내용을 검토가 선행되어야 하므로 이에 대한 자료가 필요할 듯 합니다.
2. 제2주택의 양도시 양도소득세 과세문제
양도소득세의 계산을 위해서는 양도소득과세표준에 양도소득세율을 곱하여 계산되는데, 양도소득세율은 1세대2주택에 해당하는 주택의 경우 양도소득과세표준의 55%(주민세포함)가 적용됩니다.
양도소득과세표준은 [양도가액-취득가액-중개수수료 등 필요경비]으로 계산되므로 취득가액 등을 확인할 수 있어야 양도소득세를 계산할 수 있을 것으로 생각됩니다.
3. 배우자에 대한 증여시
배우자에게 재산을 증여할 경우 6억까지는 증여세가 비과세됩니다. 제2주택의 시가가 69,000만원일 경우 주택가격이 하락하고 있는 상황에 비추어 볼 때 시가가 60,000만원 이하로 하락할 수도 있으므로 경우에 따라 증여세가 과세되지 않을 수도 있습니다. 다만, 69,000만원이 시가라고 전제할 경우 9,000만원에 대해 증여세가 과세될 수 있는데 증여세는 1억이하에 대해서는 10%가 적용되고, 증여세 신고기한(3개월)이내 신고납부할 경우 10%의 세액공제를 적용받을 수 있습니다.
주의해야 할 것은 배우자에게 증여한 날로부터 5년 이내에 배우자가 다시 타인에게 양도할 경우 그 양도소득세를 계산함에 있어 배우자께서 취득한 가액이 아니라 이상익님께서 취득한 당시의 취득가액이 필요경비가 되어 양도소득세가 과세될 수 있으므로 증여세 비과세로 인한 효과가 사라질 수 있다는 점입니다.
4. 세대별 합산을 통한 종부세의 부과가 위헌으로 판결되어 부부가 따로 부동산을 보유할 때 각각 종부세가 과세된다는 점, 제2주택이 93년도에 분양받은 것을 고려할 때 취득가격이 매우 낮을 것으로 보이므로 제2주택의 양도시 양도소득세가 상당히 발생할 것으로 예상되는 점을 고려할 때 배우자에게 제2주택을 증여한 후 5년 이내에 제2주택을 양도하지 않을 계획이 있으시다면 제2주택을 배우자에게 증여하는 방법을 고려해 볼 수 있을 것으로 생각됩니다. 다만, 증여와 양도 중 어느 것이 유리한지, 얼마정도 절세효과를 가져오는지에 대한 보다 정확한 분석은 위 1 내지 3의 자료에 대한 충분한 검토가 선행되어야 함의 유의하시기 바랍니다.
따라서 위 자문내역을 참조하신 후 보다 상세한 검토가 필요하시면 사실관계를 보완하시어 재질의해 주시면 될 것 같습니다.
오프라인으로 자문을 원하실 경우에도 언제든지 연락주시기 바랍니다.
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☞ 법 적 공 지 사 항 ☜
본 세무상담 답변은 질의자의 질의내용만을 기초로 하여 작성된 전문가의 견해입니다.
그러나 답변의 완전성, 정확성, 적시성이 항상 보장된 것은 아니며 정부기관의 유권해석과 같이 행정적
구속력을 갖지도 않습니다. 이 점 유념하시고 중요한 법률적 의사결정과 실제 적용에 있어서는
충분히 검토하신 후 책임 있는 세무대리인이나 관계당국과 상의하실 것을 권고합니다.
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